loader
Кредити с ипотека - олекотена и сигурна процедура!
Image

За какво да внимаваме при сключване на договор за наем

Много наематели както и наемодателите изпадат в трудни ситуации, ако нямат сключен договор. Затова е важно да се сключи договор за наем, с който наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (апартамент или къща) или част от него (стая или етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на договорена наемна цена.

При продължителност на договора за наем над една година, той задължително трябва да бъде в писмен вид, за да може да бъде вписан в Имотния регистър.

Ако собственикът продаде имота, в който има наемател, но договорът е вписан в Имотния регистър, той остава в сила до предвидения в него срок. Новият собственик на имота заема мястото на предишния наемодател и има същите права и задължения към наемателя за целия период на договора - тоест, наемателят може да ползва квартирата до края на уговорения в договора срок;

Ако договорът за наем не е вписан в Имотния регистър, но е сключен при нотариус (и съответно датата на подписване на договора е нотариално удостоверена), той остава в сила за посочения в него период, но за не повече от една година от прехвърлянето - тоест, наемателят има право да ползва квартирата до края на уговорения в договора срок, но не повече от една година след продажбата на наетия апартамент;

Ако договорът за наем не е вписан в Имотния регистър и няма достоверна дата, той действа като безсрочен - тоест, договорът може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. Ако новият собственик уведоми наемателя, че договорът за наем ще се счита за прекратен след изтичане на един месец, наемателят е длъжен да напусне квартирата до един месец.
 
Следователно, с цел гарантиране правата на наемателя дори в случай, че наемодателят реши да продаде отдадения под наем недвижим имот, е препоръчително договорът за наем да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на датата и подписите, и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

За какъв срок се сключва договор за наем
 
Договорите за наем могат да бъдат безсрочни или да бъдат сключени за определен срок. Помислете за какъв срок искате да наемете жилището.
Най-често договорите за наем на апартамент се сключват за срок от една година - по този начин наемателят не се обвърза с дългосрочен договор, а наемодателят получава възможност да актуализира наемната цена и да променя някои уговорки по договора при евентуалното му продължаване.
 
При сключване на дългосрочен договор трябва да се има предвид, че срокът на договор за наем не може да бъде по-дълъг от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка. Ако наемодателят не е собственик на имота, но има право да го управлява, той може да отдаде жилището под наем, но за срок не по-дълъг от три години.

Какво съдържа договорът за наем
 
    Личните данни на двете страни по договора (наемодателят и наемателят)

    Данни за недвижимия имот - местонахождение, квадратура, разпределение, и др.

    Наемната цена и договорения начин на плащане

    Правата и задълженията на страните

    Срокът на договора и условията за прекратяването му

    Допълнителни клаузи (допълнителни условия, споразумения, неустойки и т.н.)
 
Как се определя цената
 
Размерът на наемната цена се определя от страните по договора. Наемът може да бъде уговорен като месечни вноски, годишен наем, или друг период, избран от страните. Плащането обикновено се осъществява по банков път, но може да се уговори и заплащане в брой срещу разписка за всяка предадена сума.

В договорите за наем често се включват клаузи за възможност за промяна на наемната цена при настъпване на определени икономически ситуации (повишаване на инфлацията в страната, промяна в пазарните цени на наемите над определен процент и други). Препоръчително е да се договори наемната цена да може да се променя само при подновяване на договора или договорът да може да се прекрати, в случай че цената стане неизгодна за която и да било от страните.

Обикновено при сключване на договор за наем се заплаща депозит в размер на един или два месечни наема. Депозитът гарантира обезщетение за наемодателя в случай на непогасени задължения от наемателя или нанесени щети по апартамента. Ако при прекратяване на договора имотът е в същото състояние, в което е бил в момента на наемане, и няма неплатени наеми или комунални сметки, депозитът се възстановява на наемателя.
Какви са правата и задълженията на страните по договора?

При изготвяне на договор за наем, страните се договарят свободно помежду си, но имат някои основни права и задължения:

Права и задължения на наемодателя:
 
Наемодателят е длъжен да поддържа общите части от сградата. Наемодателят е длъжен да предаде имота в договорения срок и в състояние, което отговаря на целта, за който е нает имота (тоест, жилището трябва да бъде годно за обитаване). В противен случай, наемателят може да развали договора или да изиска ремонтиране на жилището или съразмерно намаление на наемната цена;

Наемодателят не отговаря за недостатъците на имота, освен ако те са опасни за здравето на наемателя или на лица от неговото домакинство;

По закон, местните данъци и такси (данък сгради и такса смет) и разходите за ремонт на етажната собственост са за сметка на собственика на имота. Страните по договора, обаче, могат да уговорят тези разходи и такси да се заплащат изцяло или отчасти от наемателя;

Поправката на всички повреди, възникнали по време на наемния период, които не са причинени от наемателя и не са в резултат на небрежност от негова страна, се поемат от наемодателя. Ако наемателят отстрани повреда за своя сметка, направените разходи се приспадат от дължимия наем. Наемодателят, обаче, има правото да не заплати извършен ремонт, ако няма изрична предварителна договорка за това;

Наемодателят няма право да обезпокоява ползването на имота чрез влизане в наетия апартамент без съгласието на наемателя или извършване на основни ремонтни дейности, които пречат на спокойното обитаване на жилището;

Наемодателят няма право повторно да отдава имота под наем докато траят договорените наемни правоотношения;

Наемодателят има право да прекрати договора, ако някоя от клаузите бъде нарушена от наемателя;

Приходите от наем подлежат на данъчно облагане - наемодателят е длъжен да декларира доходите си от наем и да заплати данък върху тях.
 
Права и задължения на наемателя:

Наемателят има право да ползва наетия имот в договорения срок, ако спазва условията на наемодателя;

Той е длъжен да ползва наетия имот според предназначението му;

Наемателят е длъжен да заплаща уговорената наемна цена в срок и по договорения начин;

Трябва да плаща всички комунални разходи, свързани с ползването на имота – ток, вода, и други, както и таксите за поддържането на етажната собственост;

Наемателят е задължен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай, той може да бъде отстранен от наетия апартамент по искане на управата на етажната собственост;

Поддръжката на имота, както и разноските по дребни поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено ползване (например замърсяване на стени, разяждане на кранове и др.), са за сметка на наемателя;

Наемателят се задължава незабавно да уведомява наемодателя за повреди и посегателства върху имота;

Ако в договора за наем няма забрана за пренаемане освен с изрично писмено разрешение на наемодателя, наемателят може да пренаеме части от наетия имот или целия имот без съгласието на наемодателя. В този случай, обаче, наемателят не се освобождава от задълженията си по договора;

След приключване на договора за наем, наемателят е длъжен да върне имота в състоянието, в което го е наел. Наемателят дължи обезщетение за всички щети по апартамента, причинени по време на ползването, освен ако не докаже, че те са настъпили по независещи от него причини;

Наемателят има право да прекрати договора, ако някоя от клаузите бъде нарушена от наемодателя;

Наемателят има право да получи обезщетение, ако се наложи да напусне жилището по-рано от упоменатия в договора срок.

В какво състояние се предоставя наетото жилище
 
При сключване на договор за наем, предаването на имота се извършва с протокол за опис на недвижимото имущество. В този протокол се описва състоянието на жилището към момента на наемането му, наличните мебели и принадлежности, изправността на уредите и инсталациите, и т.н.
 
Наетото жилище трябва да се върне в същото състояние, в което е било при наемане. Много е важно да се направи внимателен оглед на жилището преди подписване на договора за наем и да се състави подробен и верен протокол за опис, в който да се отрази реалното състояние на апартамента и да се обърне внимание на всички повреди и нередности (ако има такива). Добра идея е към протокола да се приложат и снимки на апартамента и вещите в него.
 
В интерес и на двете страни е протоколът за опис да бъде възможно най-изчерпателен, тъй като при освобождаване на квартирата и наемодателят и наемателят могат да предявяват претенции въз основа на този протокол - описът се използва, за да се докаже дали всички вещи са налице и дали имота е в същото състояние, в което е бил при нанасянето на наемателя.

 

Източник: https://www.pariteni.bg/